hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì "b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172 Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bạn và bên mua có sự lừa dối về người có quyền sử dụng đất. Do đó hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do lừa dối nên bạn không thể nào sang tên sổ đỏ của mảnh đất trên trừ trường hợp bạn tiến hành mua bán với chị Hòa - người có quyền sử dụng đất hợp pháp. 2. Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu tại tổ chức hành nghề công chứng. Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả: Hành vi của ông K là cố ý lừa dối ba bạn về chủ thể, đối tượng của giao dịch dân sự nên ba bạn mới tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng căn nhà. Rõ ràng từ hành vi của ông K mới dẫn đến hậu quả hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, ba bạn mới bị chiếm đoạt 60.000.000 đồng. Trên thực tế, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xác định là vô hiệu thì quyền sử dụng đất đã chuyển đổi chính là mảnh đất sau khi bị chuyển đổi không còn nguyên trạng như ban đầu và xác định bên có lỗi gây ra thiệt hại để buộc phải bồi thường vô cùng khó khăn. 2.3. Giải quyết hậu quả hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất Starstruck Rencontre Avec Une Star Vf Streaming. Ami Law Firm xin giới thiệu với quý khách hàng, các Luật sư đồng nghiệp, những người hành nghề luật tổng hợp 30 Bản án Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu & Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Chúng tôi chọn lọc, tóm tắt những nội dung tinh yếu nhất để mô tả chung, khái quát về nội dung liên quan để tiện cho việc tra cứu, học liệu, tham khảo sau này. A. NHỮNG BẢN ÁN TUYÊN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ký trước mặt người chứng thực nên vô hiệu Chuyển nhượng đất sau khi có Bản án/Quyết định của Tòa án. Hợp đồng vô hiệu, đất vẫn bị kê biên Hợp đồng hoán đổi quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2002 vô hiệu do không được công chứng, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất vô hiệu. Chuyển nhượng đất không đủ diện tích tối thiểu cấp sổ. Hợp đồng không thể hiện số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do một phần đất đã được chuyển nhượng cho người khác Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do đất không đủ điều kiện tách thửa Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do đất không đủ điều kiện tách thửa 2 Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc. Cấp sơ thẩm xác định tranh chấp quyền sử dụng đất là sai Hợp đồng chuyển nhương năm 1994 thiếu thành viên hộ. Không được công chứng, không ghi tứ cận, số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ Hợp đồng chuyển nhượng công chứng vô hiệu do giả tạo, che dấu hợp đồng vay Hợp đồng vô hiệu về hình thức theo BLDS 2005 Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng ủy quyền năm 2011 lúc đất đã bị thu hồi. Hợp đồng chuyển nhượng năm 2013 khi đất đã được trả lại. Hợp đồng vô hiệu B. NHỮNG BẢN ÁN TUYÊN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU LỰC Công nhận hợp đồng do đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ Công nhân hợp đồng do đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ 2 Sổ ghi đất của hộ nhưng xác định lại là đất của vợ chồng Chuyển nhượng đất hộ gia đình. Chưa quá 2/5 tài sản, người trong hộ hưởng lợi ích mà không phản đối nên Hợp đồng có hiệu lực Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản bằng giấy viết tay năm 1996. Không vô hiệu Chuyển nhượng bằng giấy tay năm 2000 không vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng năm 1999 không được công chứng, đất chưa được cấp sổ. Cần xác minh thêm để công nhận Hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng năm 1999 thiếu thành viên trong hộ, không có số tờ, số thửa, giá chuyển nhượng. Bên mua được cấp sổ do sử dụng ổn định nên Tòa không tuyên Hợp đồng vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng bằng lời nói, đã xây nhà kiên cố. Không tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay năm 2000 được công nhận do các bên đã giao nhận đủ đất/vàng Hủy án do Tòa án hủy hợp đồng và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu khi đương sự không yêu cầu Hợp đồng chuyển nhượng ghi diện tích thấp hơn diện tích thực tế sử dụng. Căn cứ diện tích thực tế để công nhận hợp đồng Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khi đương sự có nghĩa vụ phải thi hành Giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế Hợp đồng chuyển nhượng trước khi có Bản án/quyết định của Tòa án. Giao dịch hợp pháp C. TUYỂN TẬP KHÁC CÙNG NỘI DUNG 30 Thông báo rút kinh nghiệm của Viện Kiểm Sát về Tranh chấp quyền sử dụng đất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuyển tập các bản án về Hợp đồng đặt cọc vô hiệu & Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực Luật sư Phạm Ngọc Hải tổng hợp Địa chỉ Tầng 5 Tòa nhà Vĩnh Trung Plaza, 255 -257 Hùng Vương, phường Vĩnh Trung, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng. Số điện thoại 0941 767 076 Email amilawfirmdn Website Tôi có mua một mảnh đất, có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chủ đất chưa đi công chứng. Có phải hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu không? Anh Trung - Kiên Giang Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải công chứng, chứng thực không? Điều kiện cơ bản để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015? Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sauĐiều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đâya Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b Đất không có tranh chấp;c Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d Trong thời hạn sử dụng đất....Như vậy, khi muốn chuyển quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau- Có Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất trừ trường hợp+ Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp không được mua nhà gắn liền với đất ở Việt nam;+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông Đất không bị tranh chấp;- Quyền sử dụng đất không dùng để đảm bảo thi hành án;- Đất vẫn còn trong thời hạn sử đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng sẽ bị vô hiệu? Hình từ InternetHợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải công chứng, chứng thực không?Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sauQuyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như saua Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;b Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;c Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;d Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp ra tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sauGiao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức...2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì mới được xem là hợp pháp. Trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực sẽ thực hiện theo yêu cầu của các bên;Đối chiếu theo trường hợp của anh thì việc 02 bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì được xem là vô hiệu khi không ai trong hai bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động kiện cơ bản để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015?Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sauĐiều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đâya Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;c Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội....Như vậy, để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đảm bảo các điều kiện của giao dịch dân sự có hiệu lực như điều kiện về chủ thể, ý chí của chủ thể thực hiện và mục đích của giao dịch. Theo đó, nếu giao kết hợp đồng không tuân thủ các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực thì hợp đồng vô trọng! Điển hình, thực trạng cho vay tiền rồi làm hợp đồng mua bán nhà, đất giả tạo để đảm bảo khoản vay hoặc muốn trốn tránh nghĩa vụ trả nợ mà lập các hợp đồng giả tạo nhằm tẩu tán tài sản. Vậy giao dịch đó phải chịu hậu quả pháp lý như thế nào?Giao dịch dân sự được hiểu là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên. Điển hình như tại Bản án 05/2019/DS-PT ngày 15/01/2019 về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, theo đó“ Ông Lê Minh H, bà Huỳnh Thị G và bà Võ Thị L có tham gia góp hụi và nợ bà L số tiền đồng. Bà đã khởi kiện ngày 05-5-2017 và được Tòa án nhân dân huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh đã giải quyết bằng Bản án số 27/2017/DS-ST ngày 30 tháng 6 năm 2017 buộc quyết định bà G và ông H có nghĩa vụ trả cho bà số tiền nêu đã yêu cầu thi hành án nhưng bà G, ông H không tự nguyện thi hành án và cơ quan thi hành án thông báo là vợ chồng ông H, bà G không có tài sản để thi hành án. Vợ chồng ông H, bà G có nhà, đất tọa lạc tại ấp GN, xã PL, huyện TrB, tỉnh Tây Ninh nhưng đã chuyển nhượng cho ông Huỳnh Văn Đ là anh ruột của bà G vào ngày 19-01-2017. Theo bà L, hợp đồng này chỉ là giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà vì vợ chồng ông H, bà G vẫn sinh sống trên nhà đất này, ông Đ rất khó khăn về kinh tế nên không thể có tiền để chuyển nhượng đồng xét xử nhận thấy, năm 2017, vợ chồng ông H, bà G có nợ tiền ngân hàng và nhiều người, tổng cộng lên đến khoảng 8 tỷ đồng. Ông S khởi kiện bà G, ông H được tòa án thụ lý vào ngày 13/01/2017 thì ngày 19/01/2017 bà G, ông H chuyển nhượng nhà đất cho anh ruột là ông Đ. Bà G, bà L, ông S đều xác nhận bà G nợ tiền hụi, tiền vay của bà L, ông S trước khi chuyển nhượng nhà đất thuộc thửa số 322, tờ bản đồ số 10, đất tọa lạc tại ấp GN, xã PL, huyện TrB, tỉnh Tây Ninh cho ông Đ. Tuy nhiên, bà G, ông H không dùng số tiền có được từ việc chuyển nhượng đất để trả cho bà L, ông S mà lại trả nợ cho người khác chưa khởi kiện nhưng cũng không có chứng cứ chứng minh đã trả cho ai”.Tòa án đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Minh H, bà Huỳnh Thị G đối với ông Huỳnh Văn Đ ngày 19/01/2017 là giả tạo và tuyên bố vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự. Theo quy định của pháp luật tại Điều 124 và Điều 131 của Bộ luật dân sự 2015 thì“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy chứng minh được giao dịch nào đó là giả tạo thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Nhưng trên thực tế để chứng minh giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ thì không hề đơn giản và phụ thuộc nhiều vào chính chủ nợ vì thường tòa án ít khi xem xét đến việc con nợ trước đó có những tài sản gì hay họ mới bán tài sản gì không. Ở trường hợp trên chính sự nghi ngờ của chủ nợ đã giúp bà điều tra, phát hiện ra việc con nợ của mình lập giao dịch giả tạo từ trước từ đó bà mới khởi kiện ra tòa để tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H, bà G và ông Đ là vô hậu quả pháp lý Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Các bên đương sự có liên quan đến các giao dịch mua bán căn nhà bị tuyên là vô hiệu có quyền khởi kiện bằng vụ kiện khác để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email info THS. LÊ VĂN QUANG – Trưởng phòng 9, Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước Thực tiễn giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CNQSDĐ không có công chứng, chứng thực trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành vẫn còn nhiều bất cập. Trong phạm vi bài viết này tác giả nêu lên những vướng mắc, bất cập để bạn đọc cùng trao đổi nhằm hoàn thiện các quy định về pháp luật. Quy định của pháp luật Bộ luật Dân sự BLDS năm 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Có hai trường hợp giao dịch được coi là không tuân thủ về hình thức, đó là văn bản giao dịch không đúng quy định của pháp luật và văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập giữa các bên, trước hết, phải được thể hiện bằng văn bản và trường hợp giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản khoản 1 Điều 119 BLDS năm 2015[1]. Ngoài ra, điều kiện để văn bản không tuân thủ về hình thức được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó là, Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự do không tuân thủ về hình thức “1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Tuy nhiên, việc xác định như thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn trong thực tế. Bởi vì, trong thực tế không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực. Cụ thể là, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của giao dịch như đã nêu trên thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Bởi vì, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Như vậy, thông thường hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các quy định về việc công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định thì hợp đồng CNQSDĐ phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì vẫn còn 02 trường hợp ngoại lệ, mà các bên CNQSDĐ không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy Chứng nhận, cụ thể Theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định Có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Giấy Chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể Sử dụng đất do nhận CNQSDĐ trước ngày 01/01/2008; sử dụng đất do nhận CNQSDĐ từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng nhận không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy, trong trường hợp CNQSDĐ hoặc giao dịch khác chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau “Được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất; bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó”. Như vậy, vẫn còn có trường hợp CNQSDĐ không công chứng nhưng vẫn được cấp Giấy Chứng nhận. Nhưng trong hai trường hợp nêu trên chỉ quy định trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chứ không quy định khi Tòa án thụ lý, giải quyết mà các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực hoặc hướng dẫn trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực, dẫn đến trong thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng giấy viết tay trước ngày Luật Đất Đai năm 2013 có hiệu lực không công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn có cách hiểu và nhận thức khác nhau dẫn đến các Thẩm phán giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ còn áp dụng pháp luật một cách tùy tiện không đúng pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự và đây cũng là nguyên nhân phát sinh khiếu kiện làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án. Tình huống pháp lý Tác giả đưa ra một tình huống pháp lý Ngày 26/8/2004, bà Nguyễn Thị L, lập hợp đồng CNQSDĐ với ông Nguyễn Văn B hợp đồng bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và không có sự đồng ý của các con bà L với nội dung bà Nguyễn Thị L chuyển nhượng cho ông B thửa đất diện tích 150m2 với giá thửa đất nằm trong diện tích 2000m2, tọa lạc tại xã L, huyện B. Đất đã được Uỷ ban nhân dân UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ cho hộ bà Nguyễn Thị L hộ bà L có 07 người con khi chuyển nhượng thì có 5 người con đã lập gia đình ra ở riêng nhưng chưa tách hộ khẩu, còn 2 người con đang còn ở chung với bà L. Bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất. Tuy nhiên, từ khi nhận đất cho đến nay ông B để đất trống, không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Năm 2017 bà L chết không để lại di chúc. Đến năm 2018, ông Nguyễn Văn B đến phát dọn phần đất nhận chuyển nhượng của bà L để làm nhà ở thì phát sinh tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn B với 7 người con của bà Nguyễn Thị L. Ông B khởi kiện yêu cầu 7 người con của bà L là người thừa kế phải tiếp tục thực hiện hợp đồng tách phần diện tích 150m2 của ông B đã nhận chuyển nhượng của bà L cho ông B. Các con của bà L cho rằng, thời điểm bà L lập hợp đồng CNQSDĐ cho ông B các con của bà L không biết và không ký hợp đồng, vì thửa đất này cấp cho hộ gia đình và hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực nên không đồng ý và đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B vô hiệu. Qua vụ việc nêu trên hiện đang có nhiều quan điểm không thống nhất về đường lối giải quyết vụ án. Quan điểm thứ nhất cho rằng, ngày 26/8/2004, ông Nguyễn Văn B đã lập hợp đồng nhận CNQSDĐ với bà Nguyễn L, tuy hợp đồng chỉ là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực các bên đã giao nhận tiền, và giao nhận đất. Trong một thời gian dài các con của bà L đều biết không có phản đối. Nên cần phải căn cứ Điều 615 BLDS năm 2015; Điều 131, 133, 137, 139, 400, 705, 707 BLDS năm 1995; Điều 127, Điều 136 Luật Đất đai năm 2003; Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự gọi tắt là Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L với ông B. Quan điểm thứ hai cho rằng, thửa đất 150m2 mà ông B nhận chuyển nhượng của bà L nằm trong tổng diện tích 2000m2 đất đã được UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ năm 1999 cấp cho hộ gia đình bà L. Tuy các bên CNQSDĐ đã giao nhận tiền, giao nhận đất, nhưng ông B cũng không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất và hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L và ông B chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực; thời điểm các bên lập hợp đồng là sau ngày 01/7/2004 nên không thể áp dụng Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP để chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L và ông B mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu thì mới đúng bản chất vụ việc. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B không có công chứng, chứng thực theo quy định là vi phạm các Điều 400, Điều 691 BLDS năm 1995; điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Về nội dung mặc dù thời điểm các bên CNQSDĐ đã giao tiền và giao đất nhưng ông B không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà trên đất. Tuy các con của bà L biết nhưng không phản đối. Nên không thể căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP để công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L. Quan điểm của tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai, bởi lẽ, phần diện tích đất 150m2 nằm trong diện tích đất 2000m2, Giấy Chứng nhận do UBND huyện B cấp năm 1999 cho hộ gia đình bà L. Tuy nhiên, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B đã giao nhận đất, giao nhận tiền và các con của bà L đều biết không có phản đối. Sau khi nhận đất ông B không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Nhưng ý kiến thứ nhất lại cho rằng, cần căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP và Điều 146 Nghị định số 81/2004/NĐ-CP để công nhận hợp đồng CNQSDĐ đất giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L là không đúng. Bởi vì, điểm tiểu mục Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP quy định “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm và điểm tiểu mục mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”. Như vậy, đây chỉ là hướng dẫn về trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm 2 điều kiện về Giấy CNQSDĐ và điều kiện hợp đồng được lập thành văn bản nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Chỉ áp dụng trong trường hợp như “Hợp đồng giữa ông B với bà L tuy không được công chứng, chứng thực nhưng sau khi ông B nhận đất đã trồng cây lâu năm hoặc làm nhà ở trên đất”. Nhưng trong trường hợp này hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L đã vi phạm mục tiểu mục mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP không có công chứng, chứng thực. Sau khi nhận đất ông B cũng không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Do đó, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L đã vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Điều 10, 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định về CNQSDĐ gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chức thực của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất”. Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền… Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Điều 10 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm “1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 2 ban hành kèm theo Nghị định này; 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn……..”. Điều 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất “ 1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. 2. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do. 3. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng và trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 4. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5. Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật…”. Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L chỉ có giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực là vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 và Điều 10, 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Do vậy, không thể tuyên công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L ngày 26/08/2004 thể hiện bằng giấy sang nhượng đất viết tay đối với diện tích 150m2­­­­­­­. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ đã vi phạm pháp luật, các bên đều có lỗi nên cần phải tuyên vô hiệu. Kiến nghị Từ những vướng mắc nêu trên trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và tranh chấp đất hiện nay ngay càng gia tăng và phức tạp, vẫn đang có nhiều trường hợp sang nhượng QSDĐ chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều người, nhiều thời kỳ. Nhưng hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với Điều 129 BLDS năm 2015; khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trong các trường hợp tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mà không có công chứng, chứng thực. Tác giả đề nghị Hội đồng thẩm phán TANDTC có văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy viết tay, qua nhiều thời kỳ thì giải quyết như thế nào nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của công dân, bảo vệ quyền con người./. SOURCE Tạp chí điện tử Tòa án nhân dân Trích dẫn từ Filed under 1. SỬA ĐỔI BLDS 2005, 5. Quan điểm của Tòa án và về Tòa án, Giao dịch - Đại diện - Thời hiệu, Hợp đồng, LUẬT ĐẤT ĐAI & KINH DOANH BĐS TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ Q, TỈNH QUẢNG NGÃIBẢN ÁN 64/2022/DS-ST NGÀY 21/10/2022 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Bản án không thuộc trường hợp được công bố theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 03/2017/NQ-HĐTP và Công văn 144/TANDTC-PC năm 2017 Nguồn

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu